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【转载】《南方日报》共有物业须由业主大会登记确权(2014-11-18)  

2014-12-15 10:27:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                          共有物业须由业主大会登记确权
2014-11-18 05:00 南方日报

                                                                    王则楚

       权利和义务是对等的,绝不能一方面强调自己的业权,一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库,居然车库被开发商占有(许多当初的楼盘,地下开发的建筑是不计算容积率的,是属于人防工程归全体业主防空使用的),而且被他们经营,收取车库的停车费,但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理?

     报载,广州逸雅居的业委会,近日入禀法院,要求撤销“关于业委会不具备对物权登记提出主张权利的判决”。原因是这个楼盘的五楼架空层,原是开放为公共活动场地的,忽然间被封闭了。小业主们有意见了,认为物管方侵害了公共利益,但发展商拿出了“架空层”的房产证。而业委会通过信访得到规划部门给出的复函证实:此架空层的“原规划报建审批为架空支柱层,属于小区全体居民活动使用的公共开放空间”。于是业委会要求法院判决房管局依法撤销房产证。但法院认为:业委会不具备对物权登记提出主张权利。”

       首先,我们必须弄清楚,共有物业是小区居民生活所必须的物业,它的权属已经随业主专有物业的权属一起,归于业主。《物权法》第七十三条明确:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。但长期以来,我们对这些属于业主共有的物业却没有登记确权。

       开发商拿出的“架空层房产证”是什么证明呢?是在房屋出售之前,房地产管理部门出具的开发商建筑区划的全部确权。也就是说,没有出售房产之前,这些共有物业属于开发商整体拥有。但在出售部分房产之后,其共有物业就产生了共有人,这个共有人当然应该对共有物业的权利提出物权的登记主张。这也是其房产证中“分摊面积”所实体赋予的权利。

      我们多次主张要明确住宅小区的共有物业,并且登记确权。因为,我们缴纳的物业管理费用,是用于共有物业的管理的。共有物业的管理费用是按专有面积的大小来分摊的、按使用共有物业的频率来确定缴费标准的。

       如果开发商拿着“架空层房产证”,强调架空层属于开发商所有,那么架空层就成了开发商的专有物业,应该按规定缴纳物业管理费,而且由于架空层使用的人多,应该按住宅物业管理费的2倍缴纳。如果开发商拿着大确权的产权证,显示他拥有全部共有物业,那么这个建筑区划内就没有共有物业,全部业主就无需要缴纳物业管理费。

       权利和义务是对等的,绝不能一方面强调自己的业权,一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库,居然车库被开发商占有(许多当初的楼盘,地下开发的建筑是不计算容积率的,是属于人防工程归全体业主防空使用的),而且被他们经营,收取车库的停车费,但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理?

    在一再呼吁之下,广州市国土房管局2013年第424号文印发了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》,规范了广州市“房地产开发项目公共服务设施的房地产权登记,明晰各类公共服务设施的产权归属和登记要求”。该规定明确“不纳入分摊面积的,一般包括建筑物内的架空层……”,并且专门指出“不作为分摊面积的业主共有的设施,已由开发企业领取了房地产权利证书的,如该设施未办理分割登记,由登记机构在房地产登记簿上加以注记‘某建筑区划内的全体业主共有’”。

    开发商拿出的“架空层房产证”,其实就是一个未加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”的房产证!只要向房管局产权地籍登记处反映,要求他们在开发商的“架空层房产证”上加注“逸雅居建筑区划内的全体业主共有”就完全可以解决。

    闹到对簿公堂,法院还来个“业委会不具备对物权登记提出主张权利”,实在是太让人啼笑皆非了。

                                                                             (作者为广东省政府参事)

                                                  (原标题:共有物业须由业主大会登记确权)


《南方都市报》:学习维权达人邹家健(2013-8-31)物管投诉

    学习维权达人邹家健,找准物管的“死穴”

    人在家里住,哪能不投诉?下水道堵了、外墙漏水了、停车位少了、物业费贵了……生活的芝麻绿豆一落在投诉这事上,就大了。物管说业主太蛮横,业主说物管收了钱不办事。业主投诉,要不过于得理不饶人,戾气十足,要不就是根本担心有些不良物管断水断电,给小鞋穿,不敢吭声。

    而邹家健,国内业主维权第一人,他的经历,见证着中国业主维权史上的多个第一———中国的业主委员会第一次发起针对地产商的大规模集体诉讼并最终获胜;第一次将开发商的物管企业炒掉;第一次坚持执行国家物业管理条例,自主选聘物管企业……在他身上发生的案例并不是一个偶然投诉或成功或失败的经验,而是他自己本人根本就是一个如何有理有据、不卑不亢、行之有效地去投诉的经典样本。

    案例回放

    要研究政策和法律,再跟对方博弈

    投诉无门?这或许是很多人有了投诉之心后犯的第一个嘀咕。究竟是要往哪里投?是投诉给管理处,还是投诉给管理处的主管物业公司,还是投诉给政府部门?政府那么多相关部门又是哪一个能为业主做主?

    邹家健引导景洲大厦全体业主做的第一件事情就是这个。

    在2001年9月份,景洲大厦成了全深圳第一家更换了开发商的物管企业管理公司的小区。此举之前,邹家健做了两件事。第一,邹家健先后请了两批律师到社区进行普法教育工作,告诉大家如何通过法律的途径来维护自己的权益。第二,他提出了“维权从打电话开始”的口号,将政府投诉电话表发放到每家每户。“比如说我们将当时的环保局投诉电话告诉了每位业主,这样他们发现大厦附近有污染问题,就知道该找环保局投诉。”邹家健说,这是一种指引,大家会因此学会找相关单位去投诉。因此,掌握物管企业及社区环境相关政府部门的投诉方式和电话,是维权投诉重要的第一步。

    2001年9月份,景洲大厦更换了物管企业管理公司之后,关于停车场的归属权,开发商和业主们开始有争议。

    争议与扯皮是解决不了问题的。邹家健找到了解决问题的关键“穴位”。“我不断学习相关政策和法律,对小区公共产权进行确权,比如说小区的停车场归谁的问题,我们咨询国土局、查阅相关的档案资料、掌握小区公共面积和分摊面积的数据……把小区的所有情况都了解得一清二楚之后,再去和地产商博弈,这样才会有底气。”

    而经过了解之后,他们最终得到国土局确定的答复:小区停车场是不计入容积率的,也就是说,小区停车场的所有权是归全体业主共有的。邹家健说:“在掌握这个信息之后,我们开始跟开发商谈,很顺利就把停车场的主权拿了回来。”

    投诉攻略

    不要用“不交物业费”来威胁物管

    邹家健,国内业主维权第一人

    1 .学会与物管企业平等沟通,就事论事地提问题,业主不要以居高临下的态度与物管企业沟通。

    2 .指出问题的同时要给予物管企业改正的机会和时间。

    3 .不要用“不交物业费”来威胁物管企业,因为最后承担代价的还是业主。表面上好像是物管企业收不到钱,实际上的结果是,物管企业的工作和服务做得不到位,最终还是业主的权益受损。

    4 .如果与社区物业公司沟通无果,可以先向其上级主管单位进行投诉,如果还是没有效果,可以向政府的物业监管处投诉,或者向街道办工作站投诉。

           以上转自:2013-8-31《南方都市报》

           http://epaper.oeeee.com/H/html/2013-08/31/content_1925911.htm

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